Registaジャーナル｜茨木市・高槻市の不動産ならレジスタへ！

『Regista』ではお客様の理想の住まいを見つけるための物活を応援してます。

でも、理想の住まいってどんなものだろう・・・？！
駅から徒歩圏内・４ＬＤＫ・２階建て・駐車スペース２台など明確な人もいるけど、なんとなく探してる方もいると思います。

『Registaジャーナル』は、そんなお客様にひとつでも多くの知識と選択肢をお伝えしたいと思っています。
買う・借りる・リフォーム・お金の情報などたくさんの情報をお届けします。

今まで漠然と物活していたところが、知らなかった情報を知り、自分に合う物件を見つけるキッカケとなれば幸いです。

中古マンションの「耐震性」

日本の建築物の耐震基準は、大地震が発生するたびに新基準の制定や改正が繰り返されてきました。
その中でも、特に大きな改正となったのが1981年6月(昭和56年)の建築基準法大改正です。
1981年6月以降の耐震基準を「新耐震基準」、1981年5月以前のもの「旧耐震」と区別するようになりました。
これは、1978年（昭和53年）の宮城県沖地震（最大震度5）の時に家屋倒壊の被害が非常に大きかったため、これでは危険だということで大きな改正につながりました。
このときに定められた耐震基準では、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から７程度の大規模地震でも倒壊は免れる」強さにするという新たな設計基準を設けました。
これが「新耐震基準」です。 阪神・淡路大震災において新耐震基準の有効性は、証明されたと言われます。
単純に「新耐震」と「旧耐震」のどちらが安全かといえば新耐震基準以降のマンションとなります。
となると、それ以外の建物は危険なのかというとそうだとは言い切れません。
築40年超のマンションでも、高いレベルの耐震構造で安全性を確保されているマンションもあります。
耐震診断の結果をみても、耐震性が新耐震基準をクリアするマンションと認められたものもあれば、耐震改修・耐震補強を行っているマンションもありますので一概に安全性が低いとは言いきれません。

耐震・免震・制振って？

現在の住宅建築の構造形式における地震対策は、耐震構造・免震構造・制振構造があります。
この3つの構造は1981年6月(昭和56年)以降に建築確認申請を取得した耐震性の高い建物を指します。
この3つの構造の違いは、地震によって発生した振動エネルギーの伝達をどうのように防ぐかの違いです。

●耐震：
阪神・淡路大震災である程度の評価をされた耐震構造です。
建物を太く頑丈な柱・梁で建物自体が地震に耐えうる強度で造られているもの。
免震構造・制振構造とは違い、直接振動エネルギーが建物に伝わるため、揺れ等で壁や家具の損傷を受けてしまう恐れがあります。

●免震：
建物と地盤の間に積層ゴムなどの装置を設置し、建物自体の揺れを軽減し壊れにくくする構造です。建物を地面と切り離し揺れを伝えないようにすること。

●制振：
建物の要所要所に、建物にエネルギーを吸収するダンパー装置を備える耐震構造です。
地震時に発生する地震エネルギーを建物に伝わりにくくするため家具の転倒も少なくなり室内での被害を大幅に減少させます。

築年数以外に、気にすべきポイントは？

マンションの管理状態です。
マンションも戸建同様に丁寧に使えば丈夫な状態で長持ちします。逆に管理がいまいちですと耐震性能にまで影響を及ぼすケースもございます。
定期的な修繕がきっちり行なわれているか、今後の修繕計画がしっかりとされているかが非常に大切となります。

不動産屋の担当者に言えばマンションの管理組合に連絡し、修繕の履歴や計画を確認してくれますので、気に入ったマンションがあれば一度確認してみましょう。
当然、目視で外観、共用部、植込等がきっちりと手入れされてるかもチェックしましょう。

結論、中古マンション選びは築年数だけでなく管理状態も含め物件の本質を見極めることがとても大切となります。

消費税増税前だからといって焦らずに！

2017年4月1日から消費税が10％になる予定(先延ばしの話も出ているが未定)です。
ですが、注文住宅などは2016年9月末までに「請負契約」を締結すれば特例によって2017年4月以降の引渡しでも消費税8％が適用されます。
では、何に消費税がかかるのかおさらいしましょう。

原則として住宅取得に対する消費税は、引渡日の税率がに課税される。
2016年9月末までに締結した請負契約などについては、経過措置の特例として2017年4月1日以降の引渡でも税率は8％が適用されます。
そこで、消費税8％で購入できるタイミングを確認しておきましょう。

注文住宅、リフォームの場合

注文住宅の場合、2017年3月31日までに引渡になれば消費税は8％が適用されます。
引渡日が2017年4月1日以降になった場合でも、請負契約が2016年の9月末までに結ばれていたなら、消費税率は8％のままとなります。

リフォームの場合も、2017年3月31日までに工事が完了して引渡になれば消費税率は8％が適用されます。
注文住宅の場合と同様に、請負契約が2016年9月末までに締結されている場合も8％が適用される。
消費税増税直前にリフォーム工事を依頼する場合、注文が増えて順番待ちになる可能性もあるので早めにリフォーム会社に相談しておきましょう。

新築一戸建て・新築マンションの場合

新築戸建、新築マンションを購入する際の不動産会社との「売買契約」は原則引渡日の税率が適用となります。
2016年9月末までに契約しても、引渡日が2017年4月1日以降であれば税率は10％が適用されます。
未完成物件で仕様変更ができる物件でしたら2016年9月末までに契約すれば、請負契約と同様に経過措置が適用されます。

中古一戸建て・中古マンションの場合

売主が個人の場合は個人間売買は消費税の課税対象外となるため、消費税増税しても購入価格に影響はございません。
ですが、売主が法人の場合は課税対象となりため影響します。

住宅の取得で、消費税がかかるものは？

住宅を取得する場合、土地代には消費税が課税されないので建物分だ課税対象となります。
そのため、土地の持分割合が低い分譲マンションがより消費税増税の影響を受けやすくなります。

住宅の購入価格の他に、消費税の対象になるのは、ローン事務手数料、仲介手数料、家具などの購入費用、引越し代、リフォーム代などです。
物件価額3,000万円の住宅を購入する際の仲介手数料（物件価額3,000万円×3％＋6万円×消費税）が103.68万円だとすると消費税が10％になると増額は105.6万円となり1万9,200円増えることになります。

増税前に買わなくてはと焦らない!

何が何でも増税前に買わなくてはと、焦る必要はないでしょう。 住宅取得で最も大切なことはタイミングです。焦って購入した結果後悔したとはならないようにしましょう。
ですが、悩むあまりにタイミングを逃すこともありますので決断も大事となります。
自分にとってのベストなタイミングで住宅購入を検討してほしいです。

住宅ローン[2] 金利だけではなく諸費用も頭に入れよう

日本銀行が「マイナス金利」という政策を導入した影響で銀行の金利引き下げ競争が激化している。
これから住宅ローンを組むなら、当然少しでも金利が安いところで組みたいと思うでしょう。
ですが、そこに落とし穴があることを忘れてはいけません。

「35年固定」の場合：フラット35が最も金利が低い

住宅ローンを組む際に最も気にするのは金利ですが、金利以外にも融資事務手数料やローン保証料、団信などといった諸費用がかかります。
融資事務手数料は金融機関に支払う手数料です。ローン保証料は住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて保証会社に支払う費用です。
団信は借りた人が亡くなったり、高度障害になった場合に借金が残らないように金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるというものです。

ローンの種類によって諸費用が違うということは前回述べましたが、金利のタイプが一緒でも金融機関によって諸費用には違いがあるのです。

最も大きく違いが表れるのが、「35年固定」です。
主要銀行の3月の35年固定を金利の低いのが、三井住友信託銀行・みずほ銀行・りそな銀行のフラット35が1.25％と最も低くなってます。

諸費用を含めた場合は?!

フラット35には金利の低いタイプと少し高いタイプがあります。
金利の低いタイプを選ぶと手数料が借入額に数％をかけた定率で数10万円となります。
また保証料はかからないが、35年返済の場合団信が借入額1000万円当たり69万円弱かかります。

都市銀行のローンは保証料が60万円程かかりますが、手数料が30,000円と安く、団信は金利に含まれる。
ネット銀行では様々なケースがありますが保証料無料が一般的となっております。ですがその代わりに手数料が高めな場合が多いです。

返済額にこれらの諸費用を加え、総支払額で比較してみますと、金利が最も低いフラット35はトップ3には入らず、金利が1.45％の住信SBIネット銀行と金利が1.47％の三菱東京UFJ銀行が1位、2位となります。

「変動」の場合：金利と総支払額は連動

変動は金利引き下げ競争は続いているが、フラット35と異なり団信保険料が金利に含まれております。
諸費用といえば融資事務手数料とローン保証料となります。
借入額2000万円で35年返済の場合、融資事務手数料とローン保証料の合計額は45万円前後ですので、総支払額と金利の順位はほぼ連動します。

住宅ローン[1] マイナス金利時代の変動と固定

日銀がマイナス金利政策を導入して以来、住宅ローン金利が低下してきているのはご存知でしょうか。
さすがに住宅ローンの金利までもがマイナス金利になることはないと思いますが、これだけ低金利だと変動金利・固定金利どちらを選択するか悩むところですね。

今年に入ってまず変動金利が引き下げられ、都市銀行の適用金利が0.6％台となった。
これは銀行間の金利競争の影響によるものです。

その後、日銀がマイナス金利導入を発表すると固定金利が低下しました。
10年固定は3月に都市銀行が0.8％で並び、信託銀行は変動型より低い0.5％台を打ち出した。
さらにフラット35では金利も3カ月連続で下がり、3月の最低金利が1.25％と過去最低を更新。

金利引き下げの動向は数年ずっと続いていますが、最近は特に固定金利の低下が大きくなっております。

固定型と変動型の差額は!?

例えば2,500万円を35年返済で借りた場合、変動型の場合（金利0.625%）毎月返済額は66,286円。
フラット35の場合（金利1.25%）は73,521円。その差は7,235円。
この差額を貯蓄すると10年間で72,350円。
この程度の差であれば、金利上昇のリスクがないフラット35を借りたほうと考える人も少なくはないでしょうか。

10年固定型（金利0.8%）だと変動金利との差は毎月1,979円しかない。
ただし都市銀行では11年目以降の金利引き下げ幅が縮小されるタイプが多くなっています。

諸費用の差には要注意!!

変動と固定の金利の差が小さいと当然のことながら返済額の差も小さくなります。
ですが、意外とトータルの支払額に差がつくという点には注意が必要です。
借りるときに手数料、保証料、団体信用生命保険の保険料がローンによって異なるからです。

都市銀行の住宅ローンでは手数料が3万円程となりますが、保証料が数十万円となるケースが多いです。
保証料は一括払いと金利に0.2％上乗せして毎月払う方法があります。
団体信用生命保険料は金利に含まれますので別途支払う必要はございません。

フラット35では、手数料が定額タイプと借入額に一定の割合をかける定率タイプが選べる金融機関が多い。

定額タイプは手数料が少額だが金利が高い。定率タイプは金利が低いが手数料が高い。
団体信用生命保険への加入が任意となり、加入する場合は毎年保険料を支払う必要があります。

このような諸費用を含めた35年間の総支払額で変動金利とフラット35を比較すると大きなの差になる計算となります。
さらに10年固定とフラット35では、10年固定のほうが11年目からの返済額が多くなるにもかかわらず、総支払額ではフラット35のほうが多くなります。

現在のような超低金利だと少しの金利の違いに左右されがちですが、このような諸費用の差にも注意を払い選択する必要があるでしょう。